Ile mieszkań wybudują Polacy w 2011 roku? Fakty i nastroje

luty 2011

Według wstępnych danych GUS* w 2010 r. oddano w Polsce do użytku niemal 136 tys. mieszkań, rozpoczęto budowę 158 tys. mieszkań i wydano pozwolenia na budowę niemal 175 tys. Jak ocenić takie wyniki? - Pozornie nie jest źle. Po 2000 r. oddano do użytku więcej mieszkań jedynie w latach 2003, 2008 i 2009 (w rekordowym 2008 r. ponad 165 tys.), rozpoczęto więcej w latach 2007-2008 (2007 r. ponad 185 tys.) i wydano więcej pozwoleń w latach 2007, 2008, 2009 (2007 r. niemal 248 tys.). Czyli w minionej dekadzie częściej bywało gorzej. Zważywszy jednak niezaspokojone potrzeby i aspiracje Polaków, trudno o satysfakcję. Niedawno Home Broker opublikował za Eurostatem dane, z których dowiadujemy się, że aż 60% polskich rodzin mieszka w za małych mieszkaniach. Pod względem warunków mieszkaniowych zajmujemy w grupie bezdzietnych gospodarstw domowych 28 miejsce na 30 badanych państw europejskich, a w grupie rodzin z dziećmi 25 miejsce. A co mają powiedzieć ci, których potrzeby są w ogóle nie zaspokojone - w Polsce ciągle brakuje ok. 1,5 mln mieszkań...

Przebudzenie deweloperów?

Duży wpływ na to ile mieszkań wybudują Polacy w najbliższych latach miały decyzje o rozpoczętych budowach w sezonach poprzednich. Wykres 1 pokazuje, że akurat w 2010 r. dynamiki w tym zakresie mogłyby nieść nadzieję na dobry wynik. Zwłaszcza deweloperzy jakby się przebudzili. Po słabym styczniu (sroga zima), od lutego do maja w budownictwie na sprzedaż lub wynajem rozpoczęto inwestycji mieszkaniowych niemal dwa razy więcej, niż w analogicznym okresie 2009 r. Od sierpnia dał się zaobserwować wprawdzie systematyczny spadek dynamiki, jednak efekt końcowy po 12 miesiącach minionego roku jest o ponad 18,5 tys. mieszkań lepszy w porównaniu z 2009 r. (w ujęciu procentowym +42,2%). Na tym tle budownictwo indywidualne oraz pozostałe** wykazały stabilność, przy lekkim spadku liczby rozpoczynanych mieszkań. Czy ubiegłoroczna aktywność deweloperów rzeczywiście oznacza powrót na "ścieżkę wzrostu" budownictwa na sprzedaż lub wynajem? Spójrzmy na wykres 2. Zwraca uwagę po pierwsze to, że gwałtowny przyrostilości rozpoczynanych mieszkań był "odbiciem" od niskiej bazy 2009 r. W latach boomu (2007-2008) rozpoczynano więcej budów. Druga kwestia - uderza wielka "nadwyżka" uzyskanych w latach 2007- 2009 pozwoleń na budowę mieszkań nad mieszkaniami, których budowę rozpoczynano. Wprawdzie nigdy nie jest tak, żeby wszystkie pozwolenia materializowały się w postaci rozpoczynanych budów, ale w omawianym okresie stopień wykorzystania pozwoleń (których zdobycie wiązało się wszakże z rozmaitymi staraniami, kosztami i pochłaniało cenny czas) mocno odbiegał od średniej. Pozwolenia na budowę ważne są przez trzy lata, od daty ich uzyskania. W tym czasie, żeby nie utracić pozwolenia, trzeba budowę rozpocząć. A do uznania, że jest rozpoczęta wystarczy ogrodzić teren, zrobić jakiś wykop, postawić tablicę informacyjną i np. toaletę. Ilu deweloperów postanowiło, że w ten sposób "skonsumuje" pozwolenie na budowę - trudno powiedzieć.

Stabilizacja w budownictwie indywidualnym

Inną sytuację mamy w budownictwie indywidualnym, którego pierwszoplanowa pozycja w Polsce, oceniania długookresową perspektywą, nadal jest niezagrożona. Zarówno w kategorii pozwoleń wydanych na budowę mieszkań, jak i rozpoczynanych budów, ta forma budowania notuje stabilizację, choć przy dostrzegalnym spadku. W przeciwieństwie jednak do budownictwa deweloperskiego, indywidualne nie odnotowało załamania w 2009 r. - baza odniesienia była więc tutaj na przyzwoicie wysokim poziomie. Stabilizacja w budownictwie indywidualnym decyduje o kondycji rynku materiałów budowlanych. Łączna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku w tej formie budowania jest rok rocznie dwu, trzykrotnie większa niż w budownictwie deweloperskim. To indywidualni inwestorzy i budujący na ich zlecenie wykonawcy mają największy wpływ na to ile sprzeda się w skali kraju materiałów ściennych, dachowych, stolarki otworowej, dociepleń, izolacji, chemii budowlanej, materiałów wykończeniowych. Szczegółowe analizowanie sytuacji w pozostałych formach budowania (spółdzielcze i inne) nie wydaje się celowe, wykres 2 oddaje ich coraz bardziej marginalny charakter.

Decyzje na szczeblu powiatowym

"Deweloperzy budują na potęgę" - informuje swoich czytelników gazeta giełdy "Parkiet" (25 stycznia 2011 r.), dodając, że podaż nowych lokali mieszkalnych w największych miastach wzrosła w minionym roku o niemal 80%. Bardzo możliwe. Czytelników "Parkietu" zapewne to interesuje. Natomiast czytelników Głosu PSB siłą rzeczy daleko bardziej interesuje sytuacja mieszkaniowa na rynkach lokalnych. Składy budowlane tworzące sieć PSB mają siedziby najczęściej w miejscowościach małych i średniej wielkości. To dopinguje PSB do szukania informacji na poziomie powiatów. Dane o powiatach GUS publikuje co kwartał (po 3 miesiącach od opisywanego okresu) i co kwartał wydajemy Barometr Budownictwa PSB z tabelami (3 tysiące liczb) pozwalającymi śledzić, jak zmienia się sytuacja w budownictwie mieszkaniowym na szczeblu powiatowym. Okazuje się, że na 379 powiatów aż w 319 (84% całości) w okresie I-IX 2010 r. pod względem liczby rozpoczynanych mieszkań przewagę miało budownictwo indywidualne. Powiatów, w których przeważało w tym okresie budownictwo nieindywidualne naliczono 59. W każdym z nich rozpoczynano jednak również budowę mieszkań w budownictwie indywidualnym. Najwięcej powiatów (126) zanotowało rozpoczęcie budowy mieszkań w budownictwie indywidualnym w przedziale liczbowym 101-200. Rekordy padły w powiatach: poznańskim (1483 mieszkania), mińskim (1202), krakowskim (1101) i m. Kraków (1090). W tym samym okresie w powiecie węgorzewskim nie rozpoczęto budowy ani jednego mieszkania. Niewiele lepsza była sytuacja w powiatach miast: Świętochłowice (3 mieszkania), Chorzów (7) i Sopot (11). W 168 powiatach (44% całości) nie rozpoczęto budowy ani jednego mieszkania w innych formach - na sprzedaż lub wynajem, spółdzielczym, komunalnym, zakładowym, społecznym czynszowym. Tabela 1 pokazuje ile mieszkań i w ilu powiatach danego województwa rozpoczęto w okresie I-IX 2010 r. wyłącznie w budownictwie indywidualnym. Poznajemy też powiaty, w których rozpoczęto budowę największej liczby takich mieszkań. Zwraca uwagę, że dominują tutaj powiaty sąsiadujące z dużymi (ale nie największymi) aglomeracjami. Na podium znalazły się powiaty: kielecki (896 mieszkań), nowosądecki (717) i kartuski (663).

Tabela 1. Powiaty, w których rozpoczęto budowę mieszkań wyłącznie w bud. indywidualnym (I–IX 2010 r.)

Pesymizm wykonawców

Uwaga ogromnej większości mediów koncentruje się na deweloperach. Budownictwu indywidualnemu wielonakładowe gazety, tygodniki i pisma branżowe, ale także telewizja oraz portale internetowe poświęcają mało miejsca i czasu. Podobnie jest, gdy zainteresuje nas wykonawstwo budowlane. Znowu okaże się, że na "medialnej tapecie" znajdziemy niemal wyłącznie giganty, zatrudniające tysiące budowlańców, a przy tym z reguły te, które notuje Giełda Papierów Wartościowych. Tymczasem czytelnikom Głosu PSB daleko bliższa jest sytuacja firm wykonawczych małych i średniej wielkości - to one najczęściej zaopatrują się w składach budowlanych tworzących sieć PSB. Okazuje się przy tym, że prognozy formułowane przez firmy sektora wykonawstwa budowlanego różnią się od siebie w zależności od wielkości ankietowanych przedsiębiorstw. Przypomnimy, że ankiety takie co miesiąc przeprowadza GUS na próbie 5 tysięcy firm i że wyniki badania z danego miesiąca odnoszą się do najbliższych 3 miesięcy, czyli dzięki badaniu z grudnia 2010 r. znamy przewidywania firm na styczeń-luty-marzec 2011 r. Przypomnijmy też, że wynik badania zawiera się w saldzie odpowiedzi pozytywnych i negatywnych, np. na pytanie: Czy przewidywany portfel zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku krajowym 1/ wzrośnie, 2/ pozostanie bez zmian, 3/ spadnie? Generalnie biorąc najmniej pesymizmu/najwięcej optymizmu wykazują przedstawiciele firm zatrudniających powyżej 250 osób. Odwrotnie - największymi pesymistami są reprezentanci firm, których załogi liczą od 10 do 49 pracowników, lepiej wypadają firmy średnie, zatrudniające od 50 do 249 osób, a jeszcze lepiej miniprzedsiębiorstwa liczące do 9 osób. Proste tłumaczenie jest takie: najwięksi są pewni swego, żyją w przekonaniu,że poradzą sobie względnie najłatwiej, wszak często występują jako generalni wykonawcy, którzy mogą dyktować warunki podwykonawcom i nie ulegać inwestorom. Z drugiej strony - najmniejsi czują się w miarę pewnie, gdyż wiele działań realizują w szarej strefie, mocno oplatającej sektor budowlany. W najgorszej sytuacji są mali średniacy, zbyt poważnie traktujący swój biznes, żeby operować w szarej strefie, zarazem zmuszeni do ulegania generalnym wykonawcom. Oczywiście, taki obraz jest bardzo uproszczony, ale skoro wyniki ankiet powtarzają się od wielu lat - coś musi być na rzeczy… Nastroje wykonawców budowlanych odzwierciedlone na wykresie 3 muszą niepokoić. Prognozy koniunktury na najbliższe 3 miesiące, jakie formułowały w grudniu 2010 r. firmy zatrudniające 10-49 pracowników były najgorsze od 7 lat. Większy pesymizm panował jedynie w grudniu 2003 r. Co wpłynęło na tak złe nastroje wykonawców budowlanych w dniu grudniowego badania? Na pewno gwałtowne pogorszenie warunków atmosferycznych. Ale też kumulujące się obawy o przyszłość polskiej gospodarki - media częściej straszą, niż dodają otuchy przedsiębiorcom, dług publiczny rośnie, obciążenia firm i obywateli z tytułu kredytów też, podatki mamy wyższe, nasze otoczenie w Unii Europejskiej staje się coraz bardziej niepewne. Powodów można by znaleźć wiele. Dla dodania otuchy - zakres czasowy prognozy sięga trzech miesięcy, co miesiąc oceny są różne, dlaczego nie miałyby się polepszyć. Inne analizowane dane też nakazują umiarkowanie w sądach. Ryzykujemy twierdzenie, że wyniki budownictwa mieszkaniowego w 2011 r. będą zbliżone do osiągniętych w sezonie ubiegłym.

Joanna Ziach, Mirosław Ziach

Poprzedni

Jaki będzie rok 2011? W ocenie PSB

Jaki będzie rok 2011? W ocenie PSB
Następny
Dlaczego styropian? Dlaczego Termo Organika?

Dlaczego styropian? Dlaczego Termo Organika?