Hipoteka jako forma zabezpieczenia wierzytelności

październik 2011

W trakcie prowadzenia współpracy pomiędzy przedsiębiorcami może dojść do sytuacji, w której jeden z nich nie jest w stanie regulować swoich długów. Ryzyko niewypłacalności rośnie szczególnie w czasie trudnej sytuacji na rynku lub w czasie kryzysu. Niewypłacalny dłużnik jest zadłużony u wielu wierzycieli i wiadomo, że nie będzie w stanie spłacić wszystkich długów. W takiej sytuacji „wygrywa” ten wierzyciel, który potrafi działać szybko i skutecznie. Jeszcze lepiej jeżeli przedsiębiorca potrafi przewidzieć zagrożenie i podjąć odpowiednie kroki wcześniej.

Hipoteka jest jednym z najbardziej skutecznych sposobów zabezpieczenia zapłaty wierzytelności pieniężnych. Może zostać ustanowiona zarówno na nieruchomościach, które stanowią własność dłużnika, jak i na prawie użytkowania wieczystego lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Hipoteką może zostać również obciążona wierzytelność, która wcześniej została zabezpieczona hipoteką.

Zalety hipoteki

Hipoteka pozwala odzyskać należność bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami dłużnika. Przy czym jeżeli nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami pierwszeństwo ma hipoteka ustanowiona wcześniej. Inna korzyść płynąca z hipoteki polega na tym,że w przypadku przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką w dalszym ciągu można odzyskać pieniądze z obciążonej hipoteką nieruchomości. Przedawnienie wierzytelności nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.
Ponadto w przypadku wszczęcia przeciwko dłużnikowi postępowania upadłościowego wpisana hipoteka daje gwarancję odzyskania pieniędzy. W takiej sytuacji syndyk dokonuje sprzedaży nieruchomości, a uzyskane środki przeznacza w pierwszej kolejności na wierzytelności zabezpieczone hipoteką. Hipoteka może zabezpieczać zarówno już istniejącą jak i przyszłą wierzytelność pieniężną.
Z punktu widzenia sposobu powstania hipoteki możemy wyróżnić hipotekę umowną i hipotekę przymusową.

Hipoteka umowna

Do ustanowienia hipoteki umownej konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości (lub inną osobą uprawnioną, np. użytkownikiem wieczystym). Oświadczenie właściciela nieruchomości musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolny sposób. Hipoteka powstaje jednak nie chwilą zawarcia umowy, ale dopiero z chwilą jej wpisania w księdze wieczystej. Hipotekę umowną można ustanowić w momencie rozpoczęcia współpracy pomiędzy kontrahentami, wówczas będzie ona zabezpieczała wierzytelność, która jeszcze nie istnieje. W takim przypadku wskazuje się sumę pieniężną, do której kontrahent będzie ponosił odpowiedzialność.
Hipotekę umowną można również ustanowić po powstaniu zadłużenia. Wówczas odpowiedzialność dłużnika hipotecznego można ukształtować w taki sposób, aby odpowiadał nie tylko za już istniejący dług, ale także za dług mogący powstać w przyszłości w ciągu dalszej współpracy.

Ustanowienie hipoteki umownej będzie wiązało się z koniecznością poniesienia kosztów sporządzenia aktu notarialnego. Ich wysokość jest uzależniona od kwoty hipoteki, a także od stawek stosowanych przez notariusza. Maksymalna wysokość stawek notarialnych została określona w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości. Przykładowo wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego dotyczącego ustanowienia hipoteki w wysokości 1 mln złotych nie może być wyższe niż 4.770 zł. Notariusze mogą stosować i najczęściej stosują niższe stawki niż określone w rozporządzeniu. Po sporządzeniu aktu notarialnego dotyczącego hipoteki notariusz przesyła akt do właściwego sądu i na tej podstawie są dokonywane stosowne wpisy w księdze wieczystej. Przed ustanowieniem hipoteki warto sprawdzić treść księgi wieczystej nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Może się tak zdarzyć, że nieruchomość już została obciążona hipoteką na rzecz innego podmiotu. Wówczas należy ocenić czy z uwagi na wartość nieruchomości kolejna hipoteka daje gwarancję odzyskania pieniędzy.

Odpis z księgi wieczystej można uzyskać poprzez zobowiązanie kontrahenta do przedstawienia takiego odpisu, można także samemu wystąpić do sądu o wydanie odpisu. W przypadku ksiąg wieczystych, które zostały wprowadzone do systemu informatycznego (księgi po tzw. „migracji”) ich treść można sprawdzić za pośrednictwem Internetu na stronie ministerstwa sprawiedliwości (lub). Sprawdzenie następuje poprzez wpisanie w wyszukiwarce numeru księgi wieczystej, przy czym księgi wprowadzone do systemu informatycznego zawierają dodatkowo oznaczenie literowe. W wyszukiwarce należy wpisać „pełny” numer – np. WR1T/00001968/3. Ponadto w niektórych wydziałach ksiąg wieczystych są udostępnione stanowiska komputerowe, na których bezpłatnie można sprawdzać księgi wieczyste.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona w sytuacji gdy już doszło do powstania zadłużenia. Do powstania hipoteki przymusowej nie jest potrzebna zgoda dłużnika. Ogólnie rzecz biorąc podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest orzeczenie sądu zaopatrzone w klauzulę wykonalności. A zatem aby uzyskać hipotekę przymusową należy najpierw wystąpić z powództwem do sądu. Podstawę wpisu może także stanowić decyzja administracyjna, akt notarialny w którym dłużnik poddał się egzekucji, postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Wpis jest dokonywany na wniosek wierzyciela, złożony na specjalnym formularzu. Składając wniosek należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł.

Hipoteka przymusowa może stanowić skuteczny środek egzekucji należności. Przed skierowaniem wniosku o wpis hipoteki przymusowej należy jednak sprawdzić czy księga wieczysta nie zawiera informacji o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez komornika. W przypadku zajęcia nieruchomości przez komornika wpis hipoteki przymusowej nie daje prawa do odzyskania pieniędzy przed innymi wierzycielami, na rzecz których jest prowadzone postępowanie egzekucyjne.

Natomiast z pewnością warto dokonać wpisu hipoteki przymusowej w sytuacji gdy nieruchomość nie została jeszcze zajęta przez komornika, ale wiadomo że dłużnik jest zadłużony u kilku podmiotów. Wtedy istnieje możliwość wyprzedzenia innych wierzycieli. Jeżeli hipoteka przymusowa zostanie wpisana zanim dojdzie do zajęcia nieruchomości przez komornika, kwota uzyskana z licytacji nieruchomości zostanie w pierwszej kolejności przeznaczona na wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Dopiero wówczas reszta pieniędzy uzyskanych z licytacji nieruchomości może zostać podzielona pomiędzy pozostałych wierzycieli, na rzecz których jest prowadzone postępowanie egzekucyjne.

Hipoteka po zmianach

W lutym 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jej celem było uczynienie z hipoteki bardziej efektywnego i elastycznego sposobu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Wśród wprowadzonych zmian na szczególną uwagę zasługuje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom i służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Aby skorzystać z takiej możliwości wierzyciele muszą powołać administratora hipoteki, który będzie ich reprezentował. Administrator hipoteki może zostać wybrany zarówno spośród wierzycieli jak i spoza ich grona.
Kolejną nowością jest możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności, które przysługują jednemu wierzycielowi, ale wynikają z różnych stosunków prawnych. Jest to odejście od dotychczas obowiązującej zasady, że jedna hipoteka może zabezpieczać tylko jedną wierzytelność.

Michał Gościniewicz
Radca prawny
Grupa PSB S.A.

Poprzedni

Poradnik ALPOL - przyklejanie i spoinowanie okładzin z klinkieru

Poradnik ALPOL - przyklejanie i spoinowanie okładzin z klinkieru
Następny
BOR plus URSA na trudnym, ale perspektywicznym rynku materiałów izolacyjnych

BOR plus URSA na trudnym, ale perspektywicznym rynku materiałów izolacyjnych